전세·월세 계약 체크리스트 — 보증금 지키는 법
집 계약은 큰돈이 오가는데 처음이면 뭘 봐야 할지 막막하다. 보증금을 지키는 핵심 단계만 확실히 하면 대부분의 사고를 예방할 수 있다.
전세와 월세, 위험이 다르다
- 전세는 목돈(보증금)이 크게 묶이므로, 보증금을 떼일 위험이 가장 큰 걱정이다
- 월세는 보증금이 상대적으로 작지만, 여전히 등기부·계약 확인은 필수다
특히 전세는 “깡통전세”(집값보다 보증금+대출이 큰 경우)를 조심해야 한다. 이 글의 체크리스트는 전세 기준으로 촘촘하게 정리했다.
1단계 — 계약 전: 등기부등본 확인
계약 전 반드시 등기부등본을 떼서 확인한다(인터넷등기소에서 발급).
- 소유자가 계약 상대(임대인)와 같은지
- 근저당권·가압류 등 빚이 잡혀 있는지 → 많으면 위험 (경매 시 보증금이 후순위로 밀림)
- 건물·토지 정보가 계약서와 일치하는지
- 선순위 보증금(다른 세입자)이 있는지
가능하면 계약 당일과 잔금 당일 각각 다시 확인하는 게 안전하다. 계약 후 잔금 전에 몰래 대출을 받는 경우가 있기 때문이다.
깡통전세 피하는 법
보증금 + 집에 잡힌 대출(근저당) < 집 시세
이 부등식이 성립하는지 확인하자. 보증금과 대출을 합친 금액이 시세에 육박하거나 넘으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 못 받을 수 있다. 시세는 국토교통부 실거래가, 부동산 앱 등으로 교차 확인한다.
2단계 — 계약할 때
- 계약서에 특약사항(수리 책임, 반려동물, 원상복구 범위, 대출 관련 등) 명시
- 임대인 신분증과 등기부상 소유자 대조
- 대리인과 계약 시 위임장·인감증명서 확인
- 입금은 반드시 소유자 명의 계좌로 (제3자 계좌 주의)
- 계약서·영수증 원본 보관
유용한 특약 예: “잔금일까지 임대인은 추가 담보(대출)를 설정하지 않는다”, “계약일 현재 등기부 상태를 유지한다” 등을 넣으면 안전장치가 된다.
3단계 — 계약 후: 대항력·우선변제권 확보
보증금을 지키는 핵심 단계다.
- 전입신고 — 이사 후 즉시 (주민센터/정부24)
- 확정일자 — 계약서에 받기 (주민센터/등기소/온라인)
이 둘을 갖추면 대항력 + 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 돌려받을 힘이 커진다. 둘 중 하나만으로는 보호가 약하다는 점을 꼭 기억하자.
전세보증보험(반환보증)
보증금 미반환 위험을 크게 줄여주는 안전장치다. 보증기관(HUG, SGI 등)에 가입해두면, 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 청구한다. 전세라면 특히 가입을 적극 고려하자. 가입 요건(보증금 한도, 주택 유형 등)이 있으니 미리 확인한다.
위험 신호 체크
| 상황 | 위험도 |
|---|---|
| 근저당·대출이 시세 대비 과다 | 높음 |
| 소유자와 계약자가 다름 | 높음 |
| 시세보다 지나치게 싼 매물 | 주의 |
| 등기부와 계약서 정보 불일치 | 높음 |
| 잔금 전 등기부에 새 대출 등장 | 매우 높음 |
자주 하는 실수
- 등기부를 계약 당일만 확인 → 잔금일에 다시 확인 안 함
- 전입신고·확정일자 중 하나만 → 보호가 약해짐
- 시세 확인 없이 보증금만 봄 → 깡통전세 위험 간과
- 전세보증보험 미가입 → 미반환 시 대응 수단 부족
자주 묻는 질문
Q. 확정일자와 전입신고, 하나만 하면 안 되나요? A. 둘 다 갖춰야 대항력 + 우선변제권이 완성됩니다. 하나만으로는 보호가 약합니다.
Q. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요? A. 의무는 아니지만, 보증금 미반환 위험을 크게 줄여줘 특히 전세라면 권장됩니다.
Q. 계약 갱신은 어떻게 되나요? A. 계약갱신청구권 등 제도가 있어 일정 조건에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신 시 조건 변경 범위도 규정이 있습니다.
Q. 집주인이 바뀌면 보증금은요? A. 대항력을 갖췄다면 새 집주인에게도 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 그래서 전입신고·확정일자가 중요합니다.
정리하면 등기부 확인 → 깡통전세 점검 → 안전한 계약 → 전입신고·확정일자 → 전세보증보험. 이 단계만 지켜도 보증금 사고의 대부분을 막을 수 있다.